Was ist der Marktwert und wie wird er berechnet?
Der Marktwert beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden kann. Er ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage zum jeweiligen Bewertungszeitpunkt. Bei der Berechnung des Marktwerts werden aktuelle Vergleichspreise ähnlicher Immobilien in der Region herangezogen, wobei auch individuelle Merkmale wie Zustand, Ausstattung und Lage des Objekts berücksichtigt werden.
Typische Methoden zur Ermittlung des Marktwerts sind:
- Vergleichswertverfahren: Hierbei werden Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien herangezogen.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird bei vermieteten Objekten angewendet, bei denen die zu erwartenden Mieteinnahmen im Vordergrund stehen.
- Sachwertverfahren: Hierbei wird die Immobilie anhand der Herstellungskosten abzüglich Wertminderung bewertet, was insbesondere bei eigengenutzten Immobilien relevant ist.
Was ist der Verkehrswert und wie wird er berechnet?
Der Verkehrswert ist ein rechtlich definierter Begriff gemäß § 194 Baugesetzbuch. Er bezeichnet den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Die Berechnung des Verkehrswerts erfolgt auch auf Basis der anerkannten Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren), jedoch zusätzlich unter Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und unter Berücksichtigung aller öffentlich-rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten.
Ein Verkehrswertgutachten wird in der Regel von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt. Es ist insbesondere bei gerichtlichen oder behördlichen Verfahren von Bedeutung.
Unterschiede zwischen Marktwert und Verkehrswert
Obwohl die Begriffe im Alltag oft synonym verwendet werden, gibt es wesentliche Unterschiede.
- Der Marktwert ist ein praxisorientierter Wert, der sich flexibel an Angebot und Nachfrage orientiert. Er wird vor allem für Verkaufsentscheidungen und Preisverhandlungen genutzt.
- Der Verkehrswert ist ein rechtlich normierter Wert, der nach klar definierten gesetzlichen Vorgaben ermittelt wird. Er findet vor allem in offiziellen oder rechtlichen Kontexten Anwendung, beispielsweise bei Erbschaft, Scheidung oder Zwangsversteigerung.
Anwendungsbeispiele aus der Praxis
- Verkauf einer Immobilie: Um einen realistischen Angebotspreis festzulegen, empfiehlt es sich, den Marktwert zu ermitteln, da dieser die aktuelle Marktsituation widerspiegelt.
- Erbschaft oder Scheidung: Um eine faire und rechtssichere Grundlage für die Vermögensaufteilung zu schaffen, ist hier häufig ein Verkehrswertgutachten erforderlich.
- Finanzierung: Bei der Kreditvergabe orientieren sich Banken meist am Verkehrswert, da dieser eine objektive und nachvollziehbare Bewertungsgrundlage bietet.
Individuelle Beratung als Schlüssel zum Erfolg
Die Wahl des passenden Bewertungsverfahrens hängt von Ihrer individuellen Situation und Zielsetzung ab. Als erfahrene Immobilienexperten mit ausgezeichneter Marktkenntnis in Bonn und Bad Godesberg beraten wir Sie gerne persönlich. Wir ermitteln den Wert Ihrer Immobilie transparent, nachvollziehbar und auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten.
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