Das Wichtigste zu den Begriffen Immobilienrichtwert, Angebotspreis und Verkaufspreis in Kürze:
- Der Immobilienrichtwert basiert auf tatsächlich abgeschlossenen Immobilienkäufen und bietet eine amtlich fundierte Orientierung für eine bestimmte Lage und ein definiertes Normobjekt.
- Der Angebotspreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie am Markt angeboten wird. Er ist Teil der Verkaufsstrategie und muss nicht dem tatsächlichen Immobilienwert entsprechen.
- Der Verkaufspreis ist der Preis, auf den sich Käufer und Verkäufer schließlich einigen und der notariell beurkundet wird.
- Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf sollten Eigentümer keinen dieser Werte isoliert betrachten. Erst die individuelle Bewertung von Lage, Zustand, Ausstattung und Marktsituation ermöglicht eine realistische Preisstrategie.
Was ist der Immobilienrichtwert?
Der Immobilienrichtwert ist ein amtlich ermittelter Orientierungswert für Wohnimmobilien. Nach der nordrhein-westfälischen Grundstückswertermittlungsverordnung handelt es sich um einen durchschnittlichen Lagewert, der sich auf ein für die jeweilige Lage typisches Normobjekt bezieht. Grundlage sind tatsächliche Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse.
Anders gesagt: Während die Preise auf Immobilienportalen zeigen, was Verkäufer gerne erzielen möchten, beruhen Immobilienrichtwerte auf real stattgefundenen Verkäufen.
Für Bonn veröffentlicht der Gutachterausschuss Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Werte können über das Informationssystem BORIS-NRW eingesehen werden. Dort steht außerdem ein Immobilienpreiskalkulator zur Verfügung, mit dem sich ein überschlägiger Wert ermitteln lässt.
Wichtig ist jedoch: Ein Immobilienrichtwert ist nicht automatisch der Wert einer konkreten Immobilie. Er bezieht sich auf ein definiertes Vergleichs- beziehungsweise Normobjekt. Weichen beispielsweise Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung oder andere wertrelevante Merkmale davon ab, muss der Wert entsprechend angepasst und fachlich eingeordnet werden. Auch ein mit dem Immobilienpreiskalkulator errechneter Preis ersetzt kein individuelles Verkehrswertgutachten.
Immobilienrichtwert und Bodenrichtwert sind nicht dasselbe
Beide Begriffe werden häufig verwechselt. Der Bodenrichtwert bezieht sich ausschließlich auf den Wert des Grundstücksbodens innerhalb einer bestimmten Bodenrichtwertzone.
Der Immobilienrichtwert betrachtet dagegen eine bebaute Immobilie und berücksichtigt damit neben dem Bodenwert auch die baulichen Anlagen.
Für Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchten, ist der Immobilienrichtwert daher häufig näher an der eigentlichen Fragestellung. Trotzdem bleibt auch er zunächst ein Orientierungswert.
Was ist der Angebotspreis einer Immobilie?
Der Angebotspreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie öffentlich am Markt angeboten wird – beispielsweise auf einem Immobilienportal oder im Exposé eines Maklers.
Idealerweise basiert dieser Preis auf einer fundierten Immobilienbewertung und berücksichtigt unter anderem die konkrete Mikrolage, Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Modernisierungszustand, Ausstattung, energetische Qualität sowie die aktuelle Nachfrage.
Gleichzeitig ist der Angebotspreis aber auch ein strategisches Instrument im Verkaufsprozess. Er beeinflusst, wie viele Interessenten sich angesprochen fühlen, welche Käufergruppen erreicht werden und ob genügend Nachfrage für einen erfolgreichen Verkauf entsteht.
Ein zu hoher Preis kann dazu führen, dass eine Immobilie lange am Markt bleibt und für Kaufinteressenten zunehmend unattraktiv wirkt. Ein zu niedriger Preis wiederum kann Verkaufspotenzial verschenken. Deshalb sollte der Angebotspreis weder allein aus einem Online-Rechner noch aus den Angebotspreisen vergleichbarer Inserate übernommen werden.
Was versteht man unter dem Verkaufspreis?
Der Verkaufspreis ist der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis einer Immobilie. Er entsteht, wenn sich Käufer und Verkäufer nach Besichtigungen, Prüfung der Unterlagen und gegebenenfalls Preisverhandlungen einigen. Anschließend wird dieser Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag festgehalten.
Damit zeigt der Verkaufspreis, was ein Käufer unter den konkreten Marktbedingungen tatsächlich bereit war zu bezahlen.
Genau solche notariell abgeschlossenen Transaktionen bilden wiederum eine wichtige Grundlage der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und damit auch für die Ermittlung zukünftiger Immobilienrichtwerte.
Angebots- und Verkaufspreis können durchaus voneinander abweichen. Wie groß diese Differenz ausfällt, hängt unter anderem von Nachfrage, Verkaufsstrategie, Zustand der Immobilie, Finanzierbarkeit und Verhandlungsposition der Beteiligten ab.
Ein Beispiel aus Bonn
Angenommen, für eine bestimmte Bonner Lage wird ein Immobilienrichtwert von 4.000 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen. Eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche wäre deshalb nicht automatisch exakt 400.000 Euro wert.
Befindet sich die Wohnung beispielsweise in einem besonders gefragten Straßenzug, wurde hochwertig modernisiert und verfügt über Balkon, Stellplatz oder eine außergewöhnlich gute Aussicht, kann ihre Marktposition deutlich besser sein als die des zugrunde liegenden Normobjekts.
Umgekehrt können Sanierungsbedarf, ein ungünstiger Grundriss, energetische Schwächen, eine vermietete Nutzung oder Besonderheiten der Eigentümergemeinschaft den erzielbaren Preis beeinflussen.
Der Immobilienrichtwert liefert deshalb einen wichtigen Ausgangspunkt. Die eigentliche Preisfindung beginnt jedoch erst mit der Betrachtung der konkreten Immobilie.
Was sagen die aktuellen Zahlen über den Bonner Immobilienmarkt?
Der aktuelle Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt, dass auf dem Bonner Immobilienmarkt wieder mehr Transaktionen stattfinden. Im Jahr 2025 wurden 2.860 Kaufverträge registriert – rund 14 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz erreichte rund 1,4 Milliarden Euro. Besonders deutlich stieg die Zahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen.
Auch bei der Preisentwicklung gibt es Unterschiede zwischen den Immobilientypen: Die Preise für Eigentumswohnungen legten 2025 laut Gutachterausschuss um rund drei Prozent zu, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser nahezu stabil blieben. Innerhalb Bonns bestehen zugleich erhebliche Unterschiede zwischen einzelnen Stadtteilen und Wohnlagen.
Für Eigentümer bedeutet das: Einen einheitlichen „Bonner Quadratmeterpreis“ gibt es nicht. Schon wenige Straßen können hinsichtlich Wohnlage, Nachfrage und erzielbarer Preise einen relevanten Unterschied machen.
Welcher Wert ist beim Immobilienverkauf entscheidend?
Immobilienrichtwert, Angebotspreis und Verkaufspreis erfüllen unterschiedliche Funktionen.
Der Immobilienrichtwert bietet eine datenbasierte amtliche Orientierung. Der Angebotspreis übersetzt den individuell ermittelten Immobilienwert in eine konkrete Verkaufsstrategie. Der Verkaufspreis zeigt schließlich das tatsächliche Ergebnis am Markt.
Für Eigentümer besteht die Herausforderung darin, aus Marktdaten und den individuellen Eigenschaften ihrer Immobilie einen Angebotspreis abzuleiten, der weder Verkaufspotenzial verschenkt noch potenzielle Käufer abschreckt.
Genau deshalb ist eine professionelle Immobilienbewertung vor dem Verkaufsstart sinnvoll. Neben offiziellen Richtwerten sollten dabei aktuelle Vergleichsverkäufe, die konkrete Mikrolage, der Objektzustand und die derzeitige Nachfrage in Bonn berücksichtigt werden.
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